李家超首份施政報告 北部都會避談「官商發展」大幅度開墾綠化帶 開山填海講效益

李家超用詞上避談「公私營」。

前行政長官林鄭月娥於去年《施政報告》提出「北部都會區」計劃,加強香港與深圳前海的合作,冀將新界北部打造成創科中心,並將其視為解決房屋問題的其中一個關鍵項目,目標提供35萬個住宅單位。林鄭月娥在最後的任期內提出「北部都會區」計劃,託付予下屆政府執行。

行政長官李家超昨日(19日)發表《施政報告2022》,除了受人矚目的「搶人才辦公室」外,當中還提出了多項增加土地供應的措施,包括大規模壓縮發展程序、將70年或以上樓齡的樓宇強拍門檻放寬至六至七成等「辣招」。不過,就「北部都會區」這項重點計劃,李家超則大部份「搬字過紙」,內容與去年的《施政報告》沒有太大變化,隻字不提去年重中之重的前海計劃,而合作單位由深圳市變成廣州省。

《誌》以今年與去年的「北部都會區」政策作比較,看看今年「港深雙城記」往哪個方向走?

方艙醫院將改建成過渡性房屋。《誌》資料圖片

港深變港廣發展?

「北部都會區」的重點,在於開放邊境,增加香港與深圳前海的融合,打造「雙城三圈」的生活區,亦希望透過引入內地創科專才來港,令香港的創科業更上一層樓。因此,去年公布的《北部都會區發展策略》(下稱「北部發展策略」)中,重點被放在「港深融合」之上。

林鄭月娥一直堅持公私營合作,2018年曾推出保證七成撥作公營房屋的「土地共享先導計劃」,計劃中容許發展商以負責基建發展換取發展農地,並獲准提升地積比率,以吸引公私營發展。林鄭月娥離任前破天荒提出在「北部發展策略」與內地共同規劃的建議,在報告中稱港府會「牽頭與深圳合作,牽頭各局署與深圳市相關單位進行洽商及合作,協調相關項目的規劃及實施,跟蹤進度,促進港深更緊密、更深層次和更全面的融合發展。」林鄭強調「北部都會區」深圳有關當局在有「協助督促的角色」。

港深共同發展會否如願?李家超似乎傾向以香港高官作主導,他建議「北部都會區」設立兩個委員會,包括「北部都會區督導委員會」及「北部都會區諮詢委員會」,前者由李家超親自領頭,後者則由現屆財政司司長陳茂波率領專家及社會人士組成。不過,這兩個委員會的成員是否包含內地官員尚是未知之數,李家超並沒有明言會否與深圳市相關單位洽商及合作,只稱港府會與廣東省政府緊密聯繫。

李家超的施政報告中沒有提及一地兩檢。《誌》資料圖片

前海合作、一地兩檢隻字不提


「港深融合」的成份不只在協作方面減少,連計劃最為重要的前海合作規劃更是在整份《施政報告》中甚少提及。中央於去年9月提出《橫琴方案》及《前海方案》,在《前海方案》中香港具有一個協助的角色,「北部都會區」本是林鄭月娥為配合《前海方案》及「十四五規劃」的計劃。可是,在今屆的《施政報告》中隻字沒有提及「北部都會區」與前海的配合。

去年提及新增「北部都會區」的「一地兩檢」,在李家超施政報告中甚少提及。根據去年的發展策略,整個「北部都會區」將會擬定5個「一地兩檢」的關口,包括連接洪水橋與前海的「港深西部鐵路」、北環綫支線的皇崗口岸、以跨河橋梁作連接的福鄰口岸、東鐵綫羅湖口岸以及文錦渡口岸。李家超提出六項大型運輸基建,包括去年早已提出的「港深西部鐵路」及北環綫支線,並指出他計劃將於這兩項基建的關口實施「一地兩檢」。然而,早前發展策略提出的福鄰口岸、羅湖口岸及文錦渡口岸則在今次的報告中沒有出現。

將來連接前海的洪水橋是「北部都會區」的中心。《誌》資料圖片

至於「北部都會區」的用地安排方面與上屆政府分別不大,基本與去年的發展策略一樣,只是作出少許的推進。在發展策略中,整個北區被劃分成三個重點區域,鹽田與大鵬灣一帶將規劃成「大鵬灣/印洲塘生態康樂旅遊圈」,而今屆政府則提出於2024年將這個「旅遊圈」內的紅花嶺500公頃範圍定為郊野公園。

比較出人意表是李家超有意將政府部門搬到「北部都會區」。李家超提出將位處核心商業區而沒有特定地域要求的政府辦公室,例如金鐘道政府合署近四成辦公室樓面面積遷往「北部都會區」,但未有實際時間表或更多詳細資料。

政府主動開墾 檢討識別72個橫洲大的綠化帶

施政報告有關土地發展的方向,李家超明顯比上屆政府更進取,亦打破過去政府在土地發展的角色。李家超為增加土地儲備,大幅度檢討綠化帶 (Green Belt)發展為住宅區的可能性;再進一步放寬舊樓強拍門檻,重建舊區;2025年開始「明日大嶼」交椅洲的第一期填海計劃,為政府帶來1,000公頃土地。

過去發展綠化帶一直備受爭議,2015年發展橫洲綠化帶一度惹來公眾對官商鄉合作的疑慮。去年規劃青衣西路以西、鄰近寮肚村和屋苑曉峰園的一幅2.73公頃用地,由「綠化地帶」改劃為「住宅(甲類)5」 地帶,亦惹起居民反對。居民質疑在30米山腰上建220米大廈,建築造價高昂。事實上立法會文件曾指出橫洲公屋計劃中,一個公屋單位成本高達$40萬,平整成本價值不菲。

橫洲綠化帶改劃成住宅用地,趕走三村村民。今日李家超檢視綠化帶的面積是橫洲三村的72倍。 《誌》資料圖片

發展局在今年特別財務委員會會議中指出過去3年(2019年至2021年),約有57公頃原劃為「綠化地帶」的土地已改劃用途。這些土地主要改劃為「住宅」用途(約41.3公頃)、「政府、機構或社區」用途(約4.7公頃)、顯示為「道路」的地方(約3.7公頃)、「其他指定用途1」(約3.6公頃)、「休憩用地」用途(約1.8公頃)及「露天貯物」用途(約1.6公頃)。 近10年成功改劃的成功率極高,有環保團體指出過去10年綠化帶改劃的成功率接近9成,涉及改劃為公營房屋的成功率達95%。

《誌》翻查城規會文件,以下是2019年至2022年曾建議修訂「綠化用地」用途的地方:

日期大綱草圖詳細內容已核准
2019年6月21日修訂白沙灣分區計劃大綱核准圖位於南圍以南的用地由「綠化地帶」改劃為「住宅(丙類)5」地帶,以發展私人住宅
2020年6月19日修訂柴灣分區計劃大綱核准圖位於祥民道的一幅用地由「綠化地帶」及顯示為「道路」的地方改劃為「住宅(甲類)」地帶
2020年6月19日修訂將軍澳分區計劃大綱核准圖位於昭信路的一幅土地由顯示為「百勝角香港鐵路通風大樓」及「綠化地帶」改劃為「住宅(甲類)8」地帶以住宅發展
2020年7月10日修訂唐人新村分區計劃大綱核准圖三塊位於元朗公路南面部份被劃為「綠化地帶」的土地,改劃為「其他指定用途」註明「貯物及工場」;

位於天水圍西交匯處南面的一塊土地由「綠化地帶」改為「露天貯物」地帶;

位於唐人新村路南面、西面和北面、柏巒北面和西面,以及天水圍交匯處的狹長土地部份本被劃為「綠化地帶」,改劃為「休憩用地」地帶。

2020年10月16日修訂馬鞍山分區計劃大綱核准圖改劃四幅「綠化地帶」土地作房屋發展,兩幅位於樟木頭村附近「綠化地帶」改劃為「住宅(甲類)11」地帶;兩幅位於馬鞍山村路沿路的「綠化地帶」,一幅改劃為「住宅(甲類)11」、另一幅改劃為「住宅(乙類)6」
2021年2月26日修訂荃灣分區計劃大綱核准圖兩幅位於油柑頭附近及寶豐台的「綠化地帶」用地分別改劃為「住宅(乙類)6」及「住宅(乙類)7」地帶
2021年3月5日修訂古洞南分區計劃大綱核准圖改劃兩塊位於金坑路已獲城規會核准改劃建議作住宅發展的土地,當中包括改劃一塊「綠化地帶」
2021年5月7日修訂流浮山及尖鼻咀分區計劃大綱核准圖把一塊位於天華路及民德路交界的土地由「住宅 (丙類)」地帶及「綠化地帶」改劃為「住宅(甲類)」地帶,以作公營房屋發展
2021年5月7日修訂屏山分區計劃大綱核准圖位於橫洲的土地由「綠化地帶」及「露天貯物」地帶改劃為「住宅(甲類)5」地帶,以作公營房屋發展
2021年7月2日修訂藍地及亦園分區計劃大綱核准圖位於康寶路北面兩塊用地由「住宅(戊類)」地帶和「綠化地帶」改劃為「住宅(甲類)」地帶,以及把位於青山練靶場東面的一塊用地由「綠化地帶」改劃為「政府、機構或社區」地帶,用作公營房屋發展
2021年9月17日修訂赤柱分區計劃大綱核准圖一幅位於環角道及馬坑邨以南的政府土地由「綠化地帶」改劃為「住宅(乙類)」地帶
2021年12月3日修訂茶果嶺、油塘、鯉魚門分區計劃大綱核准圖把兩塊沿茶果嶺道用地主要由「未決定用途」地帶及「綠化地帶」改劃為「住宅(甲類)8」地帶;
把「未決定用途」地帶及「綠化地帶」改劃為「政府、機構或社區」地帶

2021年12月17日修訂粉嶺/上水分區計劃大綱核准圖改劃四幅用地以作公營房屋發展,清曉路用地由「政府、機構或社區」地帶及「綠化地帶」改劃為「住宅(甲類)9」地帶;
大頭嶺一幅用地由「政府、機構或社區」地帶及「綠化地帶」改劃為「住宅(甲類)10」地帶

2021年12月17日修訂龍躍頭及軍地南分區計劃大綱核准圖和鶴藪分區計劃大綱核准圖崇謙堂村東南面的一幅土地連同其西面的毗連土地由「綠化地帶」和「農業」地帶改劃為「其他指定用途」註明「墳場」地帶
2022年2月25日修訂井欄樹分區計劃大綱核准圖一幅位於打鼓嶺的用地由「綠化地帶」改劃為「住宅(丙類)7」地帶,用作私人房屋發展,並附設社會福利設施
2022年7月22日修訂薄扶林分區計劃大綱核准圖位於沙宣道3號以東的一幅用地由「綠化地帶」改劃為「政府、機構或社區(1)」地帶,以作香港大學醫學院校園的擴建
2022年9月30日修訂掃管笏分區計劃大綱核准圖位於康輝路的一幅土地由「政府、機構或社區」地帶和「綠化地帶」改劃為「政府、機構或社區(1)」地帶,供現有低層懲教署已婚初級職員宿舍進行重建

過去發展商多在綠化帶邊陲先「落釘」,待時機成熟申請建樓,「衝破」綠化帶的土地用途。2015年橫洲事件之後,記者發現發展商開始主動申請將綠化帶改劃為「住宅」用途。據《誌》統計,申請改劃綠化帶的宗數不斷遞增,2019年僅1宗,2020年4宗,2021年激增至11宗,因面積不大,發展商大多建「插針樓」或「插針商廈」。

青衣居民去年反對政府發展綠化帶。《誌》資料圖片

過去3年多,發展商申請改為住宅用途的綠化帶總面績約41.3公頃,李家超大刀濶斧檢討255公頃綠化帶,是過去3年申請改為住宅用途總面績的6倍。

李家超打破了過去政府在發展綠化帶的審視角色,今日的政府成為開墾者,主動改變綠化帶的土地用途。《施政報告》訂下進取的時間表:「2024年或之前改劃首批土地,並於2026年左右完成平整首批土地」。

公布施政報告翌日,255公頃綠化地帶的地域已曝光,發展局長甯漢豪指出,相關綠化帶分佈於芙蓉山(荃灣)、橫洲(元朗)、牛潭尾(錦田)、屯門東、麒麟山(古洞)以南、鄰近梧桐河及鄰近皇后山,當中3成屬私人土地,其中以屯門東(沿青山公路)選址佔地最廣,高達107.3公頃;其次是「近新田麒麟山以南」和「龍躍頭鄰近皇后山」,分別佔49及31.4公頃;元朗橫洲、洪水橋廈村、牛潭尾合共51.7公頃;最細一幅位於「荃灣芙蓉山」,佔5.5公頃,預計可建7萬個單位。

檢討綠化帶 (Green Belt)地點面積(公頃)
洪水橋廈村邊緣12.3
元朗橫洲12.1
荃灣芙蓉山5.5
粉嶺鄰近梧桐河9.6
龍躍頭鄰近皇后山31.4
近新田麒麟以南49
元朗牛潭尾27.3
屯門東107.3
(發展局資料)

在曾蔭權年代,已將舊樓強拍的門檻由九成降至八成,林鄭月娥去年建議調低至七成,李家超同樣建議將50至70年樓齡的樓宇強拍門檻降至七成,70年樓齡以上樓宇進一步降至六成。據李家超的建議,這表示戰前樓宇收購達六成,業主便可以強拍。田生集團接受《香港01》訪問指出,若政府將強拍門檻減低一成,目前持有七成業權的40幢地盤可即時申請強拍。

李家超首份施政報告明顯改變了過去土地規劃的角色。

不隨林鄭 明言將反擊「官商勾結」之說

在土地發展的範疇,整份《施政報告》李家超提出的計劃未如林鄭月娥政府寫得詳細,例如檢討255公頃綠化帶,沒有提及私人土地的比例,在「北區大都會」計劃亦沒有提及公私營發展計劃,以及與內地的合作單位。其後發展局局長甯漢豪稍為補充,在進取檢視綠化帶計劃中,指出當中有三成屬私人土地,政府將收地,並沒有提及任何與私人機構「合營」的計劃。

李家超對於「官商勾結」一詞特別敏感,反駁議員時,他甚至以「XY」去替代「官商」一詞,他在報告、說話中完全不談「官商」或「公私營」等字眼。議員林新強在立法會答問大會稱讚李家超「不怕官商勾結的抹黑,積極共同發展」。

李家超即時用嚴厲的措詞回應:「甚麼是勾結?這是反中亂港希望社會挑起矛盾的術語⋯⋯這是挑撥矛盾的社會論述,所以剛才⋯⋯『XY』勾結是故意製造出來,是製造社會矛盾的壞思想,以後我們都要反擊這種壞思想。」

重視關鍵績效指標(KPI)的李家超講求結果、數字。在土地發展上,第一份施政報告可預示在這五年任內香港的土地儲備大大增加,明日大嶼於2025年動土,平整以百公頃計的綠化帶,五年內擬建3萬個「簡化公屋」單位,2023至2028年將落成10萬公屋,4年內將輪候公屋時間封頂至4年半,比上三任行政長官更進取。若如上述計劃順利推行,李家超的土地成績表將會是相當亮麗。

劉彥汶

HK FEATURE 誌 — 獨立記者
PAYME支持獨立記者
專責勞工、社福專題報道

關震海

HK FEATURE 誌 — 獨立記者/ 創辦人/主編|國際人權報道、專責《誌》日本社會專題、《誌》責任編輯

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