《誌》調查全港公屋空置率 2021年人口普查揭九龍空置率比新界高    


2023年第三季公屋平均輪候時間上升至5.6年,香港房屋委員會預計今年仍會上升,遠超當局訂下一般申請人平均輪候3年的目標。政府多年來一直強調,由於市區公屋資源緊絀,非長者的公屋一般申請者均不得申請市區公屋。但《誌》根據2021年人口普查的屋苑住戶統計數據發現,全港公營租住房屋單位推算空置率近3.88%,當中29,225個單位,遠高於房委會官方公布的僅0.3%的公屋空置率。

另一方面,市區公屋的空置率亦高於新界地區,其中多條樓齡逾40年的市區老舊公屋估算空置率逾5%,集中在深水埗和觀塘(見表)。

房委會目前把公屋空置率的成效指標訂在低於1.3%,而當局公布的空置率多年來亦一直低於指標,2023年3月底的空置率更下滑至僅0.3%(圖一)。至於另一個向市民提供資助房屋的法定機構房屋協會,政府在2019年3月回覆立法會議員質詢時透露,截至2018年底房協可供出租單位空置率僅0.8%。

資料來源:房屋委員會歷年年度《機構計劃年終檢討》

公屋空置率「符合成效指標」?

雖然房委會一直強調公屋空置率「符合成效指標」,但箇中的關鍵在於如何定義「空置單位」。房屋署把空置單位分類為「不可供出租的單位」、「可供出租的單位」和「編配中的單位」,但當局在計算空置比率時,只把可供出租的空置單位算作「空置單位」。審計署在2013年10月就房委會編配及運用租住公屋單位的情況發表報告,指截至同年3月底全港空置單位總數為12,471個,佔當時房委會公屋存量總數的1.7%,高於房委會所列僅0.6%的空置比率(見表一)。

表一:2013年房委會公屋單位空置情況 

已入伙單位715,487
空置單位(a) 不可供出租的單位(b) 可供出租的空置單位(c) 編配中的單位 4,3704,
1373,
964
空置(沒有租客)單位總數未有租出單位比率12,4711 / 74%
房委會報告空置率0.57%
公屋存量總數727,958

資料來源:《審計署第61號報告書》(2013年10月)第三章〈編配及運用租住公屋單位〉,資料截至2013年3月31日

據本刊統計,位於石硤尾與九龍塘中間的南山邨排全港空置第二名。(劉彥汶攝)

對於為何只把「可供出租的單位」算作空置單位,房屋署當時回應審計署的查詢時解釋, 編配中的單位已撥供申請人考慮,預計短期內會入伙,而不可供出租的單位亦已「預留作某一用途」,因此不可租給公屋申請人。 

當年審計署報告建議,為了更全面了解房屋署在盡用公屋資源方面的表現,房屋署應在發布公屋空置比率資料的同時,公開編配中單位及不可供出租的單位的數目。然而,房屋署一直未有採納有關意見,此後在包括房委會年報在內的公開發布統計資料,均只列出公屋單位和住戶數目以及籠統的空置率,未有分列出各類空置單位的統計數據。

九龍舊區成空置重災區

由於房委會和房協近年都從未有公布空置單位的數目,故此外界只能依靠人口普查的住戶房屋類型統計來推算公屋空置率。

本刊以2021年統計署數字計算全港公屋的空置率。

空置率 =(租住單位數目 – 住戶數目)/ 租住單位數目X 100%

現時全港共有258條公共屋邨,當中包括202條「租住屋邨」;另有39條屬「租置計劃」、13條屬「綜合式屋苑」、2條屬「郊區公屋」、1條屬「私營租住屋邨」及1條屬「中轉房屋」。

此統計數據參考全港166條在2021年前入伙且屬「只供租住」(即不能據「租置計劃」買入)的公共屋邨,租住單位數目參考香港房屋委員會(房委會)與香港房屋協會(房協);住戶數目參考2021年人口普查地區概覽數據。本數據已撇除83條無個別人口普查數據的公共屋邨與9條在2021年後入伙或重建的屋邨。

《誌》根據2021年人口普查的主要屋苑家庭住戶數目統計,與房委會和房協公布的各邨單位數目比較,從兩者的差額得出全港逾百條公營租住屋邨的「估算空置率」。結果發現,全港十大「估算空置率」最高的屋邨集中在九龍,其中深水埗區和觀塘區各佔四個,樓齡逾40年以上的屋邨佔六個,當中同屬深水埗區的澤安邨、南山邨和麗閣邨名列前三(表三)。香港、九龍與新界的平均空置率是3.63%、3.33%與3.05%,九龍比新界空置率高。

表三:全港十大「估算空置率」最高公共屋邨(2021)

排名屋邨地區入伙年份*居住人口(2021)#單位數目*住戶數目單位與住戶數目的差額(2021)差額比率(2021)
2021人口普查#房委會2023數字*
1澤安邨深水埗198339131900174618001548.11%
2南山邨深水埗197762082900266927002317.97%
3麗閣邨深水埗198162003000276929002317.70%
4彩輝邨黃大仙199539231400129713001037.36%
5彩福邨觀塘2010–202110,7754500417445003267.24%
6麗安邨深水埗199335341400129913001017.21%
7祥龍圍邨北區201533441400130013001007.14%
8樂華南邨觀塘198213,2587000650667004947.06%
9啟業邨觀塘198188694300402742002736.35%
10順利邨觀塘197811,4044500422043002806.22%

*資料取自《房屋委員會公共租住房屋人口及住戶報告》(2023年9月),數據截至2023年9月30日,計至最近的百位數;重建屋邨以重建竣工後入伙年份計算。

#資料取自2021人口普查

需要指出的是,上述估算存在頗大局限,因為一個「家庭住戶」可以分居於多於一個公屋單位。以2021年人口普查為例,全港公營租住房屋單位家庭住戶為807,304個,而有人居住的公營租住房屋單位為808,581個。因此,單位與住戶數目的差額,未必等同無人租住的單位數目。

此外,由於房委會對外公布的各邨單位數目全部僅計至百位數,故此計算有關差額亦難以準確。部分有新大廈落成的新建屋邨,在2021年人口普查後入住率亦已大量提高,例如在2021年估算有三百多個空置單位的觀塘彩福邨,到2023年第三季已幾乎沒有空置單位。不過,即使考慮上述限制,有關的差額比率仍遠高於房委會公布的全港平均公屋空置率。

另外,外界亦可從人口普查列出的「有人居住屋宇單位」數據,結合房委會和房協的出租房屋總存量,推斷全港公營出租房屋的空置率。以2021年中進行的人口普查為例,有人居住的公營租住房屋單位為808,581個,而同年全港公營出租房屋單位總存量為843,719個。兩者差額為35,138個,即推斷空置率達4.35%(表三)。

表三:按人口普查「有人居住單位」數據得出的公營出租房屋空置率

房委會房委會租住公屋單位(1)804,878
中轉房屋單位(1)5,995
房委會出租單位存量810,873
房協房協出租屋邨單位(2)32,270
「長者安居樂」單位(2)576
房協出租單位存量32,846
公營出租單位總存量843,719
有人居住的公營租住房屋單位(3)808,581
差額35,138
推斷空置率4.35%

註:(1)資料取自《香港房屋委員會2020/21年報》,數據截至2021年3月31日。

(2) 資料取自《香港房屋協會2020/21年報》,數據截至2021年3月31日。

(3) 資料取自《2021人口普查主要結果》。人口普查的「公營租住房屋」,包括房委會的公屋單位和中轉房屋單位,以及房協的出租單位和長者安居樂計劃出租單位。

2021年單位與住戶數目的差額最大的前三個屋邨全部位於深水埗,分別為澤安邨、南山邨和麗閣邨,樓齡均為42年或以上,「估算空置率」約8%。選取近十多年有大批舊屋邨拆卸重建的深水埗區,《誌》發現樓齡較高的屋邨空置率,明顯高於近年重建或新建的屋邨(表四)。唯一例外是1993年入伙的麗安邨,該邨包括上世紀九十年代興建的第一型設計「長者單位」。該種單位為二至三名單身長者居住,需要共用客廳和廚廁。由於不受長者申請人歡迎近年空置率一直高企,在2000年後已經停建。

2021年單位與住戶數目的差額最大的前三個屋邨全部位於深水埗,分別為澤安邨、南山邨和麗閣邨,樓齡均為42年或以上,「估算空置率」約8%。選取近十多年有大批舊屋邨拆卸重建的深水埗區,《誌》發現樓齡較高的屋邨空置率,明顯高於近年重建或新建的屋邨(表四)。唯一例外是1993年入伙的麗安邨,該邨包括上世紀九十年代興建的第一型設計「長者單位」。該種單位為二至三名單身長者居住,需要共用客廳和廚廁。由於不受長者申請人歡迎近年空置率一直高企,在2000年後已經停建。

表四:深水埗區公共屋邨估算空置率(2021)

排名屋邨入伙年份*居住人口(2021)#單位數目*住戶數目單位與住戶數目的差額(2021)差額比率(2021)
2021人口普查#房委會2023數字*
1澤安邨198339131900174618001548.11%
2南山邨197762082900266927002317.97%
3麗閣邨198162003000276929002317.70%
4麗安邨199335341400129913001017.21%
5大坑東邨198446962100196420001366.48%
6石硤尾邨1976–2019255611080010228104005725.30%
7長沙灣邨20133209140013341400664.71%
8榮昌邨20133620150014441500563.73%
9元州邨1998–2012186707800757776002232.86%
10幸福邨20004587210020442100562.67%
11富昌邨2001156556000586459001362.27%
12蘇屋邨2016–2019187487000685269001482.11%
13海麗邨200416071490048364900641.31%
14海盈邨2018344413001303130000%
N/A海達邨+2020–202334153300118433002116N/A
N/A白田邨+1993–168438400644480001956N/A

*資料取自《房屋委員會公共租住房屋人口及住戶報告》(2023年9月),計至最近的百位數;重建屋邨以重建竣工後入伙年份計算。

#資料取自2021人口普查 

+截至2021年人口普查進行時,海達邨和白田邨仍在入伙中,故此不計算空置率。

觀塘的樂華南邨排名第八。

房屋署回覆:空置單位因應不同情況每日浮動

就有關本刊公屋空置的調查,房屋署回覆指公共屋邨的空置單位數目會因應不同情況而每日浮動。公共屋邨不時會有住宅單位收回,用作年度公屋編配計劃所擬定的用途,例如編配給輪候冊上的公屋申請者、用作各類調遷包括擠迫戶調遷等。由收回至成功編配期間,單位可因不同原因出現短暫空置情況,如正進行翻新工程或整修、已作編配正待獲編配者回覆、因獲編配者拒絕而待重新編配、集合作調遷計劃的編配或預留單位給有社會、醫療或體恤因素而作邨內調遷等。

房屋署稱,「上述情況是編配流程中正常現象,空置單位數字因而每天也會變化。」而對於較為不受申請者歡迎而空置時間較長的單位,房屋署會透過「特快公屋編配計劃」,邀請輪候公屋一年或以上的合資格公屋申請者參加,然後按其優先次序自行揀選單位。「特快公屋編配計劃」是根據公屋資源情況推出,約於每年年中舉行。

房協回覆本刊指,房協一直按善用資源的原則編配公共房屋單位,轄下20個出租屋邨超過32,000個單位於過去五年的整體入住率均超過99.5%。當有居民遷出而騰空單位,房協會將單位主要用作編配予房委會的公屋輪候冊人士、房協屋邨居民調遷之用,或用作安置受屋邨重建影響的居民。

  1. 《誌》調查全港公屋空置率 2021年人口普查揭九龍空置率比新界高    
  2. 解謎篇 — 深水埗成空置「重災區」  舊公屋設計不合時宜
  3. 解謎篇 —  政府統計公屋空置率僅0.3% 團體質疑有「水份」
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