《誌》調查全港公屋空置率 2021年人口普查揭九龍空置率比新界高    

2023年第三季公屋平均輪候時間上升至5.6年，香港房屋委員會預計今年仍會上升，遠超當局訂下一般申請人平均輪候3年的目標。政府多年來一直強調，由於市區公屋資源緊絀，非長者的公屋一般申請者均不得申請市區公屋。但《誌》根據2021年人口普查的屋苑住戶統計數據發現，全港公營租住房屋單位推算空置率近3.88%，當中29,225個單位，遠高於房委會官方公布的僅0.3%的公屋空置率。

另一方面，市區公屋的空置率亦高於新界地區，其中多條樓齡逾40年的市區老舊公屋估算空置率逾5%，集中在深水埗和觀塘（見表）。

房委會目前把公屋空置率的成效指標訂在低於1.3%，而當局公布的空置率多年來亦一直低於指標，2023年3月底的空置率更下滑至僅0.3%（圖一）。至於另一個向市民提供資助房屋的法定機構房屋協會，政府在2019年3月回覆立法會議員質詢時透露，截至2018年底房協可供出租單位空置率僅0.8%。

資料來源：房屋委員會歷年年度《機構計劃年終檢討》

公屋空置率「符合成效指標」？

雖然房委會一直強調公屋空置率「符合成效指標」，但箇中的關鍵在於如何定義「空置單位」。房屋署把空置單位分類為「不可供出租的單位」、「可供出租的單位」和「編配中的單位」，但當局在計算空置比率時，只把可供出租的空置單位算作「空置單位」。審計署在2013年10月就房委會編配及運用租住公屋單位的情況發表報告，指截至同年3月底全港空置單位總數為12,471個，佔當時房委會公屋存量總數的1.7%，高於房委會所列僅0.6%的空置比率（見表一）。

表一：2013年房委會公屋單位空置情況 

資料來源：《審計署第61號報告書》（2013年10月）第三章〈編配及運用租住公屋單位〉，資料截至2013年3月31日

對於為何只把「可供出租的單位」算作空置單位，房屋署當時回應審計署的查詢時解釋， 編配中的單位已撥供申請人考慮，預計短期內會入伙，而不可供出租的單位亦已「預留作某一用途」，因此不可租給公屋申請人。 

當年審計署報告建議，為了更全面了解房屋署在盡用公屋資源方面的表現，房屋署應在發布公屋空置比率資料的同時，公開編配中單位及不可供出租的單位的數目。然而，房屋署一直未有採納有關意見，此後在包括房委會年報在內的公開發布統計資料，均只列出公屋單位和住戶數目以及籠統的空置率，未有分列出各類空置單位的統計數據。

九龍舊區成空置重災區

由於房委會和房協近年都從未有公布空置單位的數目，故此外界只能依靠人口普查的住戶房屋類型統計來推算公屋空置率。

本刊以2021年統計署數字計算全港公屋的空置率。

空置率 =（租住單位數目 – 住戶數目）/ 租住單位數目X 100%

現時全港共有258條公共屋邨，當中包括202條「租住屋邨」；另有39條屬「租置計劃」、13條屬「綜合式屋苑」、2條屬「郊區公屋」、1條屬「私營租住屋邨」及1條屬「中轉房屋」。

此統計數據參考全港166條在2021年前入伙且屬「只供租住」（即不能據「租置計劃」買入）的公共屋邨，租住單位數目參考香港房屋委員會（房委會）與香港房屋協會（房協）；住戶數目參考2021年人口普查地區概覽數據。本數據已撇除83條無個別人口普查數據的公共屋邨與9條在2021年後入伙或重建的屋邨。

《誌》根據2021年人口普查的主要屋苑家庭住戶數目統計，與房委會和房協公布的各邨單位數目比較，從兩者的差額得出全港逾百條公營租住屋邨的「估算空置率」。結果發現，全港十大「估算空置率」最高的屋邨集中在九龍，其中深水埗區和觀塘區各佔四個，樓齡逾40年以上的屋邨佔六個，當中同屬深水埗區的澤安邨、南山邨和麗閣邨名列前三（表三）。香港、九龍與新界的平均空置率是3.63%、3.33%與3.05%，九龍比新界空置率高。

表三：全港十大「估算空置率」最高公共屋邨（2021）

*資料取自《房屋委員會公共租住房屋人口及住戶報告》（2023年9月），數據截至2023年9月30日，計至最近的百位數；重建屋邨以重建竣工後入伙年份計算。

#資料取自2021人口普查

需要指出的是，上述估算存在頗大局限，因為一個「家庭住戶」可以分居於多於一個公屋單位。以2021年人口普查為例，全港公營租住房屋單位家庭住戶為807,304個，而有人居住的公營租住房屋單位為808,581個。因此，單位與住戶數目的差額，未必等同無人租住的單位數目。

此外，由於房委會對外公布的各邨單位數目全部僅計至百位數，故此計算有關差額亦難以準確。部分有新大廈落成的新建屋邨，在2021年人口普查後入住率亦已大量提高，例如在2021年估算有三百多個空置單位的觀塘彩福邨，到2023年第三季已幾乎沒有空置單位。不過，即使考慮上述限制，有關的差額比率仍遠高於房委會公布的全港平均公屋空置率。

另外，外界亦可從人口普查列出的「有人居住屋宇單位」數據，結合房委會和房協的出租房屋總存量，推斷全港公營出租房屋的空置率。以2021年中進行的人口普查為例，有人居住的公營租住房屋單位為808,581個，而同年全港公營出租房屋單位總存量為843,719個。兩者差額為35,138個，即推斷空置率達4.35%（表三）。

表三：按人口普查「有人居住單位」數據得出的公營出租房屋空置率

註：(1)資料取自《香港房屋委員會2020/21年報》，數據截至2021年3月31日。

(2) 資料取自《香港房屋協會2020/21年報》，數據截至2021年3月31日。

(3) 資料取自《2021人口普查主要結果》。人口普查的「公營租住房屋」，包括房委會的公屋單位和中轉房屋單位，以及房協的出租單位和長者安居樂計劃出租單位。

2021年單位與住戶數目的差額最大的前三個屋邨全部位於深水埗，分別為澤安邨、南山邨和麗閣邨，樓齡均為42年或以上，「估算空置率」約8%。選取近十多年有大批舊屋邨拆卸重建的深水埗區，《誌》發現樓齡較高的屋邨空置率，明顯高於近年重建或新建的屋邨（表四）。唯一例外是1993年入伙的麗安邨，該邨包括上世紀九十年代興建的第一型設計「長者單位」。該種單位為二至三名單身長者居住，需要共用客廳和廚廁。由於不受長者申請人歡迎近年空置率一直高企，在2000年後已經停建。

2021年單位與住戶數目的差額最大的前三個屋邨全部位於深水埗，分別為澤安邨、南山邨和麗閣邨，樓齡均為42年或以上，「估算空置率」約8%。選取近十多年有大批舊屋邨拆卸重建的深水埗區，《誌》發現樓齡較高的屋邨空置率，明顯高於近年重建或新建的屋邨（表四）。唯一例外是1993年入伙的麗安邨，該邨包括上世紀九十年代興建的第一型設計「長者單位」。該種單位為二至三名單身長者居住，需要共用客廳和廚廁。由於不受長者申請人歡迎近年空置率一直高企，在2000年後已經停建。

表四：深水埗區公共屋邨估算空置率（2021）

*資料取自《房屋委員會公共租住房屋人口及住戶報告》（2023年9月），計至最近的百位數；重建屋邨以重建竣工後入伙年份計算。

#資料取自2021人口普查 

+截至2021年人口普查進行時，海達邨和白田邨仍在入伙中，故此不計算空置率。

房屋署回覆：空置單位因應不同情況每日浮動

就有關本刊公屋空置的調查，房屋署回覆指公共屋邨的空置單位數目會因應不同情況而每日浮動。公共屋邨不時會有住宅單位收回，用作年度公屋編配計劃所擬定的用途，例如編配給輪候冊上的公屋申請者、用作各類調遷包括擠迫戶調遷等。由收回至成功編配期間，單位可因不同原因出現短暫空置情況，如正進行翻新工程或整修、已作編配正待獲編配者回覆、因獲編配者拒絕而待重新編配、集合作調遷計劃的編配或預留單位給有社會、醫療或體恤因素而作邨內調遷等。

房屋署稱，「上述情況是編配流程中正常現象，空置單位數字因而每天也會變化。」而對於較為不受申請者歡迎而空置時間較長的單位，房屋署會透過「特快公屋編配計劃」，邀請輪候公屋一年或以上的合資格公屋申請者參加，然後按其優先次序自行揀選單位。「特快公屋編配計劃」是根據公屋資源情況推出，約於每年年中舉行。

房協回覆本刊指，房協一直按善用資源的原則編配公共房屋單位，轄下20個出租屋邨超過32,000個單位於過去五年的整體入住率均超過99.5%。當有居民遷出而騰空單位，房協會將單位主要用作編配予房委會的公屋輪候冊人士、房協屋邨居民調遷之用，或用作安置受屋邨重建影響的居民。